土拍溢价46%，房企为何“重仓”这里？｜大麓记

　　湘江早报全媒体记者 谭晓波

7月2日，湘江新区土地市场再落一子。中联重科农业机械斥资5.108亿元摘得黄桥大道以西1064亩工业用地，中联数智园项目正式落子。

这并非孤例。近期，梅溪湖二期L06-B20-2社区服务配套地块、滨江新城C5纯住宅地块、梅溪湖航天二期纯住宅地块等多宗地块密集成交，湘江新区土地市场“热”力全开。

从商住到产业，从配套到住宅，各类用地密集成交、全面开花，市场用真金白银为湘江新区价值投票。这既是企业对区域“确定性”与“成长性”的深度认可，更是新区“缩量提质、精准做地”供地策略下市场预期的有效激活。

核心地块“抢手”，溢价率与参拍热度双升

6月16日，梅溪湖二期L10-B96和平综合能源站地块成功出让，将打造片区全新综合能源枢纽，完善全域绿色集中供能网络，筑牢片区低碳宜居的人居基底；

6月25日，梅溪湖二期L06-B20-2地块成功出让，将建设梅溪湖未来社区邻里中心（暂定名），补齐社区民生服务核心短板，完善居住配套闭环。

6月26日，滨江新城C5南地块经8家房企40轮竞价，由嘉信地产以12.12亿元摘得，溢价率38.98%。

6月30日，梅溪湖一期航天二期地块经5家房企47轮竞价，由山东新航置业以7.13亿元竞得，溢价率达46%。

产业用地同样密集落子。亚富智能全球研发中心及超级智能工厂项目落地，总投资3亿元；台劲数控高精度机床设备研发制造基地完成土地摘牌，总投资约2亿元。

不难看出，此番湘江新区土地市场的热度，实则是核心地块稀缺价值与成熟配套双重优势的集中释放。

滨江C5地块之所以引发8家房企40轮争夺，核心在于地段与配套的双重加持。地块距地铁4号线福元大桥西站仅约200米，与长郡滨江中学一路之隔，周边凯德壹中心等商业综合体环伺，滨江休闲公园与湘江风光带近在咫尺。

梅溪湖一期核心纯住宅地块L05-D-01同样成色十足。距地铁2号线梅溪湖东站约400米，长沙市一中岳麓中学、博才梅溪湖小学等名校集聚，步行5分钟可达梅溪湖公园，5公里内覆盖金茂览秀城等大型商业综合体，航天医院、湘雅附三等三甲医院近在咫尺，全方位成熟配套为高品质生活提供了坚实支撑。

梅溪湖二期L06-B20-2地块则将配套优势聚焦于公共生活空间的营造。6月中旬，梅溪湖中轴线健康步道已正式亮相，中轴线东段、中段已对外开放；中央公园北段二期、象鼻窝森林公园保护性开发项目稳步推进，区域能源站陆续供能。从绿轴广场到社区服务，从生态公园到能源保障，一个以人本需求为导向、功能复合的公共生活配套体系正在加速成型。

记者从新区自然资源和规划局了解到，根据湖南湘江新区2026年度土地供应计划，全年计划出让土地59宗，总面积5000.98亩。截至今年7月2日，新区完成挂牌出让16宗地，共1269.73亩，成交金额44.53亿元。下半年将陆续推出湘江科学城（大王山南片）P10-A44地块、洋湖片区F03地块、观沙岭C05-A25地块等核心地块，持续以优质土地供给回应市场热度。

为何重仓新区？市场看中“确定性”与“成长性”

土地市场的火热，印证了市场对湘江新区片区价值的高度认可。

“新区是少数兼具人口净流入、房价收入比合理、产业基础扎实的国家级新区。”山东新航置业相关负责人道出了市场重仓新区的底层逻辑。

正是基于对这一基本面优势的深刻洞察，企业才有了用真金白银投票的底气。这份底气源于企业对区域发展“确定性”与“成长性”的认可。

从“确定性”来看，新区工程机械、电子信息、新材料等主导产业集群效应持续放大，中联重科、万兴科技、圣湘生物等龙头企业深度扎根，形成从研发到制造、从龙头到生态的完整产业闭环，产业向新向强的态势为区域价值提供了最硬核的底层支撑。更关键的是，经过多年深耕，各大片区已形成成熟多元的发展格局。梅溪湖片区坐拥3000亩湖域和国际文化艺术中心，名校云集，是产城融合的标杆新城；湘江科学城定位“未来样板”，承载国家科创战略使命；麓谷片区作为全省高新技术产业高地，实现职住平衡的宜居生活；滨江—洋湖板块主打高品质改善；滨江金融商务区对标上海“陆家嘴”；洋湖片区依托7200亩国家湿地公园；谷山青山片区依托6400亩谷山生态公园打造宜居新选择。多元化的片区格局为不同定位的项目提供了精准落位空间。

从“成长性”来看，新区城市骨架持续拉伸，战略利好密集兑现：湘江科学城启动建设，并即将迎来‌年内整体建成投用的关键节点‌，打造全球研发中心城市核心引领区；高铁西站加速推进，构建“米”字形高铁枢纽重要节点；大王山旅游度假区提质升级，文旅产业持续释放活力。城市能级的跃升为土地价值提供了坚实底盘。近期商住与工业产业用地多点开花、密集成交，本质是市场对湘江新区作为国家级新区战略资源集聚能力的投票。

房企重仓新区的逻辑已然清晰——“确定性”降低了投资风险，“成长性”打开了价值空间。在行业深度调整期，这样的双重属性尤为珍贵。

政府供地“精耕细作”，激活价值预期

土地市场的热度，既源于市场的自发选择，也离不开政府供地策略的精准引导。“今年重点推出滨江、梅溪湖一期、梅溪湖二期等配套成熟片区的低密地块，通过坚持产业、住宅、商业、社区服务等复合功能同步规划，让城市功能与民生需求深度融合，将开发价值转化为百姓可知可感的生活品质。”新区自然资源和规划局相关负责人表示。

面对土地市场环境变化与企业投资预期的深刻调整，传统供地模式与市场实际需求的适配性面临新挑战。新区围绕土地供应“精准做地”工作展开深入调研，创新精准供地模式，从源头上提升土地供给质量与效率，为高溢价土拍提供了坚实的制度保障。

在具体实践中，新区积极探索土地1.5级开发模式，对短期内暂不满足成熟出让条件的地块进行过渡性利用，避免土地闲置的同时释放阶段性价值；建立零星用地整合置换机制，化零为整，解决地块碎片化难题，提升单宗地块规模效益；推行土地混合利用模式，在居住用地中合理兼容商业、公共服务等功能，增强地块综合配套能力与市场吸引力；同时探索土地分割转让机制，为市场主体提供更加灵活的用地获取方式。这一系列制度创新，有效打通了土地从“沉睡”到“唤醒”的通道，精准对接了企业多元化用地需求。

新区资规局党组书记、局长李畅表示，下一步，新区将继续以深化“企业服务年”为抓手，坚持一线问需，创新管理机制，持续深化“精准做地”工作体系，进一步优化审批流程，主动靠前对接市场主体需求，以精细化举措将“沉睡资源”转化为“发展活水”，为湘江新区高质量发展筑牢坚实的自然资源要素保障。

从近期土地市场火热，到下半年优质地块的持续供给，湘江新区正用土地市场的热度与制度创新的力度，向市场传递一个清晰信号：这座国家级新区的长期价值，正在被重新审视和定价。对于市场而言，这里既有确定的当下，更有可期的未来。