楼盘无法交付，房贷怎么办？最高法指导意见来了……

长沙晚报掌上长沙9月8日讯（全媒体记者 孙占锋）房企破产了，掏空积蓄买下的房子该怎么办？楼盘彻底无法交付，背负的房贷由谁承担？近日，最高人民法院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（以下简称“纪要”），自2026年9月4日起正式施行。这份司法文件统一了全国房企破产案件裁判标尺，为各地化解房地产风险提供清晰司法遵循。

清偿顺序调整，自住购房排首位

纪要中最受关注的，是房屋彻底烂尾无法交付时全新的偿债顺位。纪要第31条规定，一旦合同解除，商品房消费购房人已经支付的购房款、尚未归还的个人按揭贷款位列第一清偿顺位，优先级高于施工方工程价款优先权、银行房产抵押债权。

参考国内同类破产判例，市民李某购置住宅，办理按揭贷款后开发商资金链断裂、楼盘停工，房企进入破产程序，房屋无法交付。法院审理后判决，解除商品房买卖合同与按揭贷款合同，购房者无需继续偿还剩余贷款；开发商返还购房人已付首付与已经归还的贷款本息，剩余按揭贷款本息由开发商直接向银行清偿。

纪要对该优先权有严格适用范围，即仅限刚需、改善自住住宅。清偿序列往后依次为工程价款优先权、担保债权、破产费用、职工薪酬、税款，各类罚金、滞纳金排在最后。

优先保交房，烂尾再谈退款

不过，房企进入破产程序后，并非一律走退房赔钱的路线，司法处置分两种情形区别对待。纪要明确，如果项目具备续建条件，购房者签订合法有效的自住型购房合同，原则上合同应当继续履行。对于市民全款付清房款的，破产管理人无权单方面解除购房合同。待项目复工完成、达到办证交付标准，业主补齐剩余房款即可收房办证。

比如，长沙此前某停工楼盘重整案例中，项目引入新投资人续建，数百户刚需业主最终顺利收房，正是遵循“保交付优先”的处置思路。

如果仅仅是延期交房，房子仍具备建成条件时，购房者不能随意申请解除合同退房。业主单纯以逾期交房为由要求解约退款，对应的退款诉求只能作为普通债权排队受偿。

纪要还提出，要区分集团公司与项目公司的权利义务，在审理房地产企业破产案件时，注意防止风险外溢，避免影响正常房地产项目的建设交付，切实维护购房人合法权益。

违约金、项目接盘规则进一步厘清

对于逾期交房违约金如何赔付，纪要明确法院受理房企破产之前已经产生的逾期违约金，属于普通债权，不能用来抵扣业主还未缴纳的剩余房款；破产受理之后，不再继续计算新增的逾期交房、逾期办证违约金。

在盘活烂尾项目层面，文件支持楼盘整体打包处置。房企宣告破产后，项目整体拍卖转让给新开发企业，原有购房合同直接一并移交，接盘企业必须继续履行交房、办证义务。

湖南睿邦律师事务所执行主任刘明表示，此前已经烂尾的楼盘能否适用这份新规，要看破产案件的推进进度。若破产程序尚未终结，相关处置工作应当参照纪要执行；案件已有生效判决、财产分配方案敲定的，一般不再回溯更改。这份纪要重在统一裁判尺度，并非创设全新权利，相关购房人权益保护规则此前已有法律依据。